A promessa da democratização imobiliária
A tokenização imobiliária, proposta como uma solução inovadora para democratizar o acesso ao mercado de imóveis, tem ganhado espaço no Brasil. A ideia é simples: transformar imóveis em ativos digitais fracionados – os chamados “tijolos digitais” – e permitir que investidores comprem pequenas frações desses ativos. Empresas anunciam a possibilidade de realização do sonho da casa própria ou de investimento em imóveis com baixo custo inicial. No entanto, será que essa solução é tão benéfica quanto parece?
A ilusão da propriedade por frações digitais
A narrativa em torno da tokenização imobiliária levanta questões essenciais. A maioria dos investidores busca a posse de fato de um imóvel, seja para morar ou rentabilizar. Contudo, adquirir frações digitais pode não atender a esse propósito. Em muitos casos, a tokenização oferece apenas a representação digital de um imóvel, sem garantir o acesso real à propriedade.
Além disso, a proposta de vender “tijolos digitais” a quem não tem crédito imobiliário não resolve o problema estrutural de acesso ao mercado. Por exemplo, empresas podem arrecadar milhões com a venda de frações digitais, mas sem oferecer governança clara ou transparência, deixando investidores sem controle real sobre o imóvel.
Tokenização: inovação ou disfarce?
Embora a tokenização seja uma tecnologia poderosa, seu uso no Brasil tem sido limitado a práticas tradicionais do mercado imobiliário, apenas com um novo nome. Muitos projetos não utilizam redes descentralizadas ou contratos inteligentes (smart contracts) – elementos fundamentais para automatizar transações, reduzir custos e trazer transparência. Assim, a tecnologia proposta não elimina intermediários nem diminui riscos ao consumidor.
Aprendendo com a história: o teste de Howey
O famoso caso Howey Test, nos Estados Unidos, serve como alerta. A venda de frações de terrenos na Flórida, sem utilidade prática para os compradores, configura a mesma armadilha que pode ocorrer nos modelos brasileiros de tokenização imobiliária. A promessa de inovação pode esconder práticas que configuram oferta irregular de valores mobiliários, o que exige autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Uma abordagem ética e prática
Para explorar o verdadeiro potencial da tokenização imobiliária, é necessário conhecimento técnico, jurídico e econômico. O livro Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, de Fernando Lopes e Marcella Zorzo, apresenta um caso prático de como aplicar a tecnologia de forma ética e em conformidade com o Código Civil brasileiro. A obra também alerta sobre os riscos desse modelo de investimento e reforça a importância de análise criteriosa antes de qualquer decisão.
Fernando Lopes e Marcella Zorzo, autores de O Guia Jurídico da Tokenização, são pioneiros no Brasil em consultoria jurídica especializada em tokenização e DEFI. Para adquirir Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, acesse https://lopesezorzo.com ou o perfil do Instagram @lopes_zorzo_advocacia.
A tokenização imobiliária tem potencial para transformar o mercado, mas, como qualquer inovação, deve ser utilizada com cautela. A promessa de dinheiro fácil ou democratização pode esconder riscos que frustram os investidores. Antes de entrar nesse universo, é essencial compreender as limitações do modelo atual no Brasil e buscar fontes confiáveis de informação.